Qué debes saber antes de comprar una casa de obra nueva

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que vas a hacer en la vida. Y es que, el elevado coste de una casa permite dar pocos pasos en falso. Es algo que debes meditar bien y, sobre todo, estar muy bien informado.

Por lo tanto, si has decidido comprar una casa de obra nueva, es importante que sepas qué pasos habrás de dar hasta que tengas las llaves de tu vivienda de primera mano e incluso después. Conoce tus derechos, obligaciones y las cosas más importantes que has de tener en cuenta. 

Comprar una casa de primera mano paso a paso

Si estás buscando casa de primera mano, es posible que hayas consultado tanto en Internet como en distintas promotoras la obra nueva disponible. En este punto es posible que, veas pisos ya terminados o en proceso de ejecución.

El primer paso, por lo tanto, es encontrar la vivienda que se ajusta a tus necesidades y presupuesto, algo que puede no resultar nada sencillo. 

Una vez que hayas encontrado una o varias promotoras que te interesen, habrás de concertar una entrevista con un comercial, y aquí es donde comienzan las dudas. El comercial te dará toda la información disponible pero, es importante que tengas en cuenta estos consejos: 

1. Comprar una casa sobre plano: metros útiles y metros construidos

En muchos casos, la compra de una casa de obra nueva se realiza sobre plano, es decir, el edificio todavía no está construido, quizás todavía no hayan comenzado las obras. Por lo tanto, no vas a visitar ninguna casa, ni verás un piso piloto, a lo que tendrás acceso será a una serie de planos,  imágenes del proyecto e información sobre sus calidades.

Uno de los puntos más importantes que has de tener en cuenta en este momento es la diferencia entre superficie útil y superficie construida. Es más que probable que la promotora te dé una cifra de superficie construida, que comprende, no solo lo que puedes pisar dentro de tu casa (armarios incluidos) sino lo que no pisas, como: pilares, huecos de instalaciones, espacios de tabiques, etc. 

De esta manera, la superficie construida de un piso que estés comprando sobre plano puede ser de 150 metros cuadrados, una cifra que puede hacerte emocionar pero, lo que has de saber, es qué cantidad de metros de esa cantidad son útiles, que pueden ser muchos menos. 

Es más, en ocasiones, las promotoras te hablan de superficie construida con parte proporcional de zonas comunes. En este caso, a la superficie construida de la casa, se le está sumando la parte que te corresponde de portal, escalera, piscina, descansillo, etc.

Por ejemplo, si te venden un piso de 150 metros de superficie construida con parte proporcional de zonas comunes, que no se te llenen los ojos y asegúrate cuáles son útiles, porque te podría quedar esto: 95 metros útiles + 20 construidos + 35 comunes. Y, 95 metros no es lo mismo que 150, ¿verdad?

2. Ten en cuenta la escala del plano de la vivienda

Los planos que verás en la promotora tienen una escala gráfica y, si no tienes precaución, la vista puede engañarte. Incluso aunque te informen de los metros cuadrados de la vivienda en general y cada estancia en concreto, si en el plano hay dibujados sillones, mesas, camas u otros elementos, puede resultar engañoso visualmente.

Es decir, sobre plano puede parecer que la habitación principal es espaciosa o que el salón es bastante amplio. Sin embargo, los arquitectos podrían haber dibujado una cama de 1.35 metros y no de 150 metros como la que tú tienes, o un sillón de 1.25 metros y que, al instalarte, te sorprenda el poco espacio que tienes de paso en la habitación o que tu sillón no cabe en ese salón. 

Para no llevarte sorpresas, calcula tú mismo cuántos metros tienes en cada pared, puedes hacerlo porque, como comentamos, los planos tienen una escala gráfica y te indica cuánto espacio corresponde por metro cuadrado. Con un papel y una regla puedes jugar a meter tus propios muebles y valorar mejor qué espacio tienes.

3. Memoria de calidades: estúdiala a fondo

Al comprar una casa de obra nueva, será la promotora la que elija la distribución de tu hogar, el tipo de suelo, azulejos, pintura, etc. Aunque algunas ofrecen dos o tres opciones a cada comprador, lo más común es que tengas que aceptar el diseño establecido. Todas estas condiciones aparecen en un documento que te entregarán conocido como Memoria de calidades. 

En este documento se informa al futuro comprador sobre lo más relevante: qué tipo de madera lleva el suelo, qué azulejo se ha elegido, el color de la pintura, la tipología de los sanitarios, si el suelo es radiante o hay radiadores, cómo es la carpintería (puertas blancas, de roble...)

Lee con atención este documento, sobre todo si estás comparando dos o más pisos de primera mano ya que, algunas cuestiones menores podrás rehacerlas después a tu gusto de forma sencilla, como el color de la pintura, pero otras no, como la carpintería o el tipo de calefacción, ya que supondría un elevado coste. 

4. Precio y forma de pago de la casa de obra nueva

En este apartado, lo que has de saber es que la promotora no realiza la obra, lo que realiza es la elección y adquisición del solar, estudio de la obra, planos y distribución del edificio, etc. Sin embargo, la obra en sí, quienes van a levantar el edificio será una constructora contratada por la promotora. 

Pues bien, mientras esto sucede, tú estarás negociando tu forma de pago con la promotora. Ellos te informarán del precio de la vivienda y, en caso de querer comprar, firmarás un contrato de compra con ellos. 

Si el piso no está todavía construido, la promotora te informará de la cuantía de los pagos que habrás de efectuar al mes y, al hacerlo, te darán un programa de pagos y con cada pago te entregarán un aval bancario. Este aval tiene como fin garantizar que has entregado una serie de cantidades a cuenta. De esa manera, si en el peor de los casos la obra no se realizase, el banco contratado por la promotora habría de devolverte todo el dinero invertido. 

Una vez que la casa esté terminada y vayas a realizar la firma de escrituras ante notario, habrás de buscar un crédito o podrás subrogarte al crédito que ya tiene la promotora con sus condiciones.

El día estipulado, ante notario, entragarás a la promotora un cheque por el valor de la vivienda, descontando el importe ya pagado, y ellos te entregarán las llaves del piso y todo un dossier informativo con las instrucciones necesarias: electrodomésticos, caldera, calefacción, mando del garaje, etc. El piso, ahora es oficialmente tuyo.

Cosas a tener en cuenta cuando compres una casa de primera mano

Además de aclarar todas las cuestiones anteriores con la promotora y tener muy claro qué compras y qué condiciones tienes que cumplir tanto tú como la promotora, es importante que tengas en cuenta: 

El vecindario: donde está situada la casa, ¿tiene buenas dotaciones?, ¿hay colegios cerca?, ¿tiene comercios o supermercados?, ¿es una zona tranquila o ruidosa? Son cuestiones subjetivas pero que pueden primar si tienes dos o tres planos de casa sobre la mesa y no sabes por cuál decidirte.

Orientación del piso: muchas personas no tienen en cuenta este punto, sin embargo, has de saber que un piso orientado al norte/sur es mejor desde el punto de vista bioclimático en países cálidos. Y es que, un piso con orientación este/oeste será mucho más caluroso en verano, puesto que recibirá el sol de lleno cuando está en su punto más bajo y la casa se caldeará más, mucho más; mientras que un piso orientado al norte/sur, recibirá luz del sol pero cuando el sol está en su punto más alto, por lo tanto, no llegará tan directamente a la vivienda. 

Coste del mantenimiento de la vivienda: no basta con saber lo que te costará el piso y de cuánto serán las cuotas. Es importante conocer su calificación energética, la cuota de comunidad y los gastos previstos. De esta manera, no te encontrarás, para tu disgusto, con una cuota de comunidad de 400 euros, rompiendo así todas las cuentas que habías hecho. 

Plazo de entrega de la casa: cuando te entrevistes con el comercial y estés solucionando dudas, pregunta cuándo comienza la obra y, desde entonces, en cuánto tiempo está previsto que se terminen. Este dato lo verás reflejado en tu contrato de condiciones generales como acta de replanteo. Es decir, puedes pensar que la obra tarda 18 meses en realizarse y no tener en cuenta que esos 18 meses cuentan a partir del inicio de obra, o acta de replanteo. Un dato importante si has de vender tu casa actual o dejar un alquiler. 

Entrega de llaves de la vivienda nueva: qué comprobar

Cuando por fin llega el ansiado momento de entrar en la que será tu vivienda, has de seguir haciendo comprobaciones.

Algunas promotoras, por cortesía, realizan una o dos visitas antes de la entrega de llaves para que, el cliente pueda comentar los posibles fallos o desperfectos que haya visto y, la promotora pueda contactar con la constructora para que los arregle. 

En este momento podrás comprobar el estado de la carpintería, paredes, armarios, sanitarios, etc. Sin embargo, no vas a poder comprobar a fondo tu vivienda hasta que no tengas las llaves. Cuando por fin las tengas, lo primero que has de hacer es contratar suministros. Es fundamental para terminar con la verificación del estado de tu vivienda. Cuando tengas agua y luz, comprueba mejor todo su funcionamiento y transmite a la promotora los posibles fallos.

Es posible que te preguntes qué garantía tiene una vivienda, al menos en España: 

• 1 año de garantía para los acabados: suelo, ventanas, pintura, etc.
• 3 años para las instalaciones.
• 10 años para la estructura.

La constructora, procederá a arreglar todo fallo del que sea responsable pero no realizarán arreglos derivados de un mal uso. Este punto puede convertirse en un "tira y afloja" si los desperfectos no están muy claros. 

Ahora, solo te queda disfrutar de tu casa de obra nueva, cuidarla y mantenerla para que esté en perfecto estado muchos años.

Fuente: J.G.D. Arquitecto y aparejador